Voordelen particuliere verhuur

Belastinginfo op een rij:

Inkomstenbelastingen

Het verhuren van een kamer levert natuurlijk extra inkomsten op. Voor de verhuurder die een kamer in de eigen woning verhuurt kan het verhuren nog eens extra financieel aantrekkelijk zijn.

Moet ik belasting betalen over de inkomsten uit kamerverhuur?

Als u inkomsten uit kamerverhuur heeft, is het mogelijk dat daar inkomstenbelasting over afgedragen moet worden. Of dit het geval is hangt af van uw situatie. Hieronder worden de verschillende situaties beschreven.
Het nieuwe belastingstelsel onderscheidt drie verschillende inkomenssoorten, box I, box II en box III genaamd. Box I betreft "inkomsten uit werk en woning". In box II moeten de inkomsten uit "aanmerkelijk belang" worden opgegeven. In box III worden opbrengsten uit "sparen en beleggen" belast. Box II en III kennen een vast belastingpercentage. In box I is de hoogte van de belasting afhankelijk van de hoogte van de inkomsten.

1. Verhuurder in een huurwoning

Als u kamers verhuurt in een door u zelf gehuurde woning, hoeft u de huuropbrengsten in principe niet aan te geven. Er is dan sprake van genotrechten. Wel is van belang dat u een reële huurprijs vraagt. Bovendien mogen uw verhuuractiviteiten niet min of meer bedrijfsmatig zijn. Dat is het geval als het aantal verhuurde kamers erg groot wordt, of er erg veel werk bij komt kijken. In dat geval dient u de opbrengsten op te geven als "resultaat uit overige werkzaamheden" (box I).
Het is anders wanneer u kostgangers houdt, aan wie u maaltijden verstrekt. Dan worden de opbrengsten van deze maaltijden, min de kosten daarvan, belast als "resultaat uit overige werkzaamheden". Bovendien gelden dan dezelfde regels als voor verhuurders in de eigen woning. Alleen als de totale huuropbrengsten (exclusief de maaltijden, inclusief de servicekosten) onder de € 4144,- blijven kunt u vrijstelling van inkomstenbelasting hierover vragen. De voorwaarden hierbij zijn ook hetzelfde als bij de verhuurder in de eigen woning.

2. Verhuurder in de eigen woning

Huuropbrengsten tot € 4144,-
Als u een kamer verhuurt in uw eigen woning en uw totale huuropbrengsten in 2009 zijn minder dan € 4144,- kunt u voor deze inkomsten vrijstelling van inkomstenbelasting vragen. Totale huur wil zeggen: kale huur plus servicekosten. Bij een bedrag van € 4144,- per jaar kunt u per maand € 345,- aan huuropbrengsten hebben, zonder dat u daar belasting over hoeft te betalen.
Voorwaarden zijn:
·         Zowel u als de huurder staan ingeschreven in de Gemeentelijke Basisadministratie; ·         De woning moet uw hoofdverblijf zijn;
·         De kamer mag geen zelfstandige woning vormen;
·         De kamer moet voor langere tijd aan de huurder verhuurd worden.

Als u aan deze voorwaarden voldoet, dient u het eigenwoningforfait over de waarde van de gehele woning aan te geven. U mag de volledige rente in aftrek brengen.

Huuropbrengsten boven € 4144,-
Als uw huuropbrengsten hoger zijn dan € 4144,- per jaar, of als u niet aan de overige voorwaarden voldoet kunt u geen gebruik maken van deze vrijstelling.
U dient dan het eigenwoningforfait aan te geven over het gedeelte van de woning dat u zelf gebruikt. Dit kunt u berekenen aan de hand van de oppervlakte van het verhuurde gedeelte van de woning en de oppervlakte van het door u zelf gebruikte gedeelte van de woning. U kunt alleen de rente die betrekking heeft op het door u gebruikte gedeelte van de woning in aftrek brengen. De verdeling van de rente kunt u weer via de oppervlakte van het verhuurde en het niet verhuurde gedeelte berekenen.
Indien u een aparte lening heeft afgesloten die helemaal is besteed aan het door u zelf gebruikte gedeelte van de woning, dan kunt u de rente van deze lening wel volledig in aftrek brengen.

De waarde van het verhuurde gedeelte van de woning (zie hierboven: de berekening van het eigenwoningforfait) dient u aan te geven in box III. Bij deze waarde wordt er standaard vanuit gegaan dat u 4% rendement haalt, waarover u 30% belasting betaalt. Dit betekent dat u 1,2% belasting betaalt over de waarde van het verhuurde gedeelte van uw woning. De daadwerkelijke huuropbrengsten hoeft u niet aan te geven.
De rente of kosten zijn in dit geval niet aftrekbaar. De schuld die betrekking heeft op het verhuurde gedeelte van uw woning valt ook in box III. Dit verlaagt uw vermogen, waarover 1,2% belasting wordt geheven.

3. Verhuurder van een 'vrij pand'

Als u kamers verhuurt in een woning waarin u niet zelf woont, spreken we van een vrij pand. In dit geval zijn er drie mogelijke vormen van inkomstenbelasting waar u mee te maken kunt krijgen.
Het meest waarschijnlijke is dat u via box III belasting moet betalen. Dat wordt echter bepaald door te kijken of uw huuropbrengsten niet gezien moeten worden als "winst uit onderneming" of als "resultaat uit overige werkzaamheden". Beide categorieën komen uit box I.
Let op. Huuropbrengsten die in box I moeten worden aangegeven, worden gezien als inkomsten. Hogere inkomsten kunnen van invloed zijn op zaken als huursubsidie, verzekeringen (ziekenfonds/particulier), of studiefinanciering.

"winst uit onderneming"

De huuropbrengsten worden alleen gezien als "winst uit onderneming" als u uw panden echt bedrijfsmatig exploiteert. Dit zal niet vaak voorkomen.
Kenmerken van "winst uit onderneming" zijn:
·         u verricht zelf werkzaamheden aan uw panden met het oogmerk en de redelijke zekerheid dat deze werkzaamheden tot voordeel zullen leiden;
·         u werkt veel met geleend geld;
·         u verricht veel kort op elkaar volgende transacties;
·         u heeft een bijzondere kennis van de markt waarin u opereert;
·         u verricht regelmatig uw werkzaamheden met een groep personen.

Bij "winst uit onderneming" gelden de regels als voor alle bedrijven. U moet een balans en een winst en verliesrekening maken. U mag alle kosten van de panden in aftrek brengen. U mag afschrijven op de aanschafkosten van de panden. Bij aanschaf van panden kunt u recht hebben op investeringsaftrek.

"resultaat uit overige werkzaamheden"

Bij het bepalen of uw verhuuractiviteit als "resultaat uit overige werkzaamheden" gezien moet worden, gelden als voorwaarden dat:
· u meer activiteiten ontplooit dan voor normaal, actief vermogensbeheer nodig is;
· u niet valt onder de voorwaarden van "winst uit onderneming".

Er zal bijvoorbeeld sprake zijn van "resultaat uit overige werkzaamheden" als u naast de door u zelf bewoonde woning nog een of twee panden helemaal kamergewijs verhuurt.
Bij "resultaat uit overige werkzaamheden" gelden vrijwel dezelfde regels als bij " winst uit onderneming". Ook nu moet u een balans en een winst en verliesrekening opstellen. De kosten zijn aftrekbaar. Alleen speciale ondernemersmogelijkheden zoals zelfstandigenaftrek en willekeurige afschrijvingen zijn niet van toepassing bij "resultaat uit overige werkzaamheden".

"inkomsten uit sparen en beleggen"

Als u kamers verhuurt en u voldoet niet aan de kenmerken die genoemd zijn bij "winst uit onderneming" of "resultaat uit overige werkzaamheden", dan dient u belasting af te dragen via box III. (Zie ook hierboven.) Dat betekent dat u de waarde van de woningen per 1 januari en per 31 december van het belastingjaar aangeeft. Over het gemiddelde daarvan wordt 4% fictief rendement berekend, waarover 30% belasting wordt geheven. Dit komt neer op 1,2% over de totale waarde van het verhuurde onroerend goed. De werkelijk ontvangen huur doet niet ter zake. Kosten zijn niet aftrekbaar. De schuld mag u in box III in mindering brengen op uw vermogen.

Huurtoeslag

Als u een kamer verhuurt vermindert de huurprijs waarover u huurtoeslag ontvangt (de zogenaamde subsidiabele huur) met 25%. De huurprijs die de onderhuurder betaalt is daarbij niet van belang. Ook de oppervlakte van de verhuurder kamer(s) speelt geen rol.

Opgegeven inkomensgegevens worden met behulp van het SoFi-nummer gecontroleerd. Ontvangen huurtoeslag kan worden teruggevorderd als uw inkomen bij controle teveel afwijkt van het inkomen waarop de toeslag gebaseerd is. Sinds 1 juli 1994 worden de gegevens van de Basisadministratie van uw gemeente (het bevolkingsregister) vergeleken met de gegevens van uw huurtoeslag-aanvraag. Komen deze gegevens niet overeen, bijvoorbeeld omdat er bij de Basisadministratie meer personen staan ingeschreven dan op de aanvraag huurtoeslag staat vermeld, dan kan het gebeuren dat de huurtoeslag wordt stopgezet.

Bijstandsuitkering

Een verhuurder van 23 jaar en ouder die op commerciële basis een kamer verhuurt, wordt gekort op de bijstandsuitkering. Uitkeringsgerechtigden van 21 en 22 jaar, of ouder dan 65 jaar kunnen soms te maken hebben met andere normbedragen.
Er is volgens de wet sprake van een commerciële huurovereenkomst, wanneer de kamerhuurder een bedrag aan huur betaalt aan de verhuurder.

Onderstaande regelingen hebben alleen betrekking op kamerverhuurders met een bijstandsuitkering.
Kamerverhuurders met een uitkering op grond van WW, WAO, AOW, AAW of ZW, worden niet gekort.

Als u inwonende kinderen heeft, die ouder zijn dan 21 jaar, dan gelden dezelfde regelingen als wanneer u kostgangers of onderhuurders heeft.

Het verhuren van één kamer

· door een echtpaar of samenwonend stel (met of zonder kinderen)
Een echtpaar of een samenwonend stel wordt op de uitkering gekort met 10% van de 'gezinsuitkering' wanneer ze één kamer verhuren of één kostganger in huis hebben.
· door een alleenstaande met kinderen
Een alleenstaande vader of moeder die een kamer verhuurt, krijgt in plaats van 90% van de 'gezinsuitkering' nu 80% van de 'gezinsuitkering'. Dit betekent dat uw uitkering ook met 10% verminderd wordt ten opzichte van een uitkering voor alleenstaande ouders zonder een kamerbewoner.
door een alleenstaande zonder kinderen
Een alleenstaande die één kamer verhuurt, krijgt in plaats van 70% van de 'gezinsuitkering' nu 60% van de 'gezinsuitkering'.
Ten opzichte van de alleenstaande zonder kamerbewoner wordt op de uitkering ook met 10% gekort.

Het verhuren van twee kamers

Bij verhuur van kamers aan twee kamerbewoners is de regeling voor stellen, alleenstaande ouders en alleenstaanden gelijk.

Als u aan twee huurders kamers verhuurt, wordt 30% van de all-in prijs (dat wil zeggen kale huur + vergoeding voor gas, water en licht) op de uitkering in mindering gebracht. Wanneer u bijvoorbeeld twee kamers verhuurt voor € 275,- all-in per maand, ontvangt u maandelijks € 550,-. Er wordt dan 30% van € 550,- (= € 165,-) op uw uitkering gekort.
Er wordt minimaal 10% op uw uitkering in mindering gebracht. Als u bijvoorbeeld aan twee kamerbewoners verhuurt voor € 150,- per maand, per kamer, zou de korting 30% van € 300,- (= € 90,-) bedragen. In dat geval wordt de uitkering niet € 90,- maar toch met 10% verlaagd.

Het verhuren van meer dan twee kamers

Bij verhuur van kamers aan meer dan twee kamerbewoners is de regeling voor stellen, alleenstaande ouders en alleenstaanden gelijk.

Als u drie of meer kamers verhuurt wordt er van uitgegaan dat u uw woning bedrijfsmatig exploiteert. Dit kan leiden tot beëindiging of afwijzing van de aanvraag om bijstand.

Extra info: